双赢彩票YPE htmlhtmlheadtitle data-vue-meta=true房屋买卖未及时过户拆迁款归谁所有？ - 哔哩哔哩

　　近年来，房地产市场升温，房产买卖也引起诸多纠纷，如果买完房产未及时过户而房产又面临拆迁，那么拆迁款应该归谁所有呢？让我们看看最高院是如何判的！

　　秦某（买方）与孙某（卖方）于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，但是双方一直未办理过户手续，2014年系争房产纳入拆迁范围，孙某与征收部门签订了房屋征收补偿协议，想拿走该房屋的拆迁补偿款，双方因此发生纠纷，对簿公堂。

　　2008年6月3日，秦某与孙某签订《房屋买卖合同》。合同签订后，秦某支付了约定的购房款，孙某交付了房屋和房产证书原件。双赢彩票官方网站

　　2009年7月2日，秦某、孙某与第三人张某、案外人时某签订了《协议书》，约定：1.孙某已于2008年6月3日将自己与第三人合伙出资购买的房产（位于南川区××号原××市食品公司肉联厂）中的全部土地、房屋中孙某所有的50%部分转让给秦汉良。2.房屋和土地归第三人张某和秦某共同所有，各占50%。3.除房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时某、张某共同所有，各占50%。

　　2014年2月25日，政府发布了房屋征收的公告，合同中约定出卖的房屋被纳入房屋征收范围。

　　当地部门应付孙某、张某房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。

　　一审法院审理认为：《房屋买卖合同》有效，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。

　　合同签订后，秦某支付了购房款，孙某交付了房屋和房产证书原件。从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。

　　依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，秦某因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦某对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

　　依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦某已无法取得所购房屋的产权。孙某作为涉案房屋登记的所有权人，双赢彩票与第三人张某一起与国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙某在该协议中的合同权利即为其出卖给秦某的房屋及土地使用权的对价。

　　依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定。

　　孙某在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦某名下，双赢彩票现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦某可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款。

　　现因孙某亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦某请求确认其享有上述征收补偿协议中孙某所出卖给秦某的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，双赢彩票应予支持。

　　一审判决:一、秦某与第三人张某共同享有位于重庆市南川区某街道某街×号、××号18097平方米土地使用权、15896.06平方米房屋以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修等相关征收补偿费用58180115.5元。其中，秦某享有上述款项的50%。二、驳回秦某的其他诉讼请求。

　　孙某不服一审判决，上诉于重庆市高级人民法院请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回秦某关于无证部分房屋补偿费的诉讼请求或者发回重审;2.本案诉讼费用由秦某承担。

　　二审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第三中级人民法院作出的一审民事判决。二、秦某、张某共同享有位于重庆市南川区某街道某大街×号、××号有证部分房屋、土地使用权的相关征收补偿费用47474383.18元。其中，秦某享有上述款项的50%。三、驳回秦某的其他诉讼请求。

　　秦某申请最高人民法院再审。最高法再审认为，根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，因此人民法院审理此类案件并不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题。二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及违法建筑确权并以此驳回秦某就该部分的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。

　　孙某、秦某对依据合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议，争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的房产范围内。2009年7月2日，孙某、秦某与第三人张某、案外人时某签订的《协议书》，孙某就该房产已不再享有任何权利和承担任何义务，秦某 和张某共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋买卖合同》和《协议书》虽未明确孙某转让的原房产是否包括诉争的无证房产，但结合孙某自2009年向秦某交付后，再未对涉案房产任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙某与秦某之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦某自2009年起已经与第三人张实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。